¿Burbuja inmobiliaria o boom constructivo?

Algunos economistas sostienen que aún seguimos en el Boom de la Construcción, debido a que sigue creciendo este rubro en las tres ciudades más importantes; La Paz, Santa Cruz y Cochabamba, lo que para otros es una tendencia a la “Burbuja Inmobiliaria” muy posible por el movimiento elevado de las construcciones. Mientras que para la Cámara Boliviana de la Construcción (CBC) no existe esa posibilidad.

La Cámara Boliviana de la Construcción, descartó hace poco, que el país viva una “burbuja inmobiliaria” como efecto de los elevados ritmos de construcción del sector.

El presidente, Christian Eduardo, en una publicación afirmó que en los últimos cinco años el promedio de crecimiento del sector de la construcción estuvo entre el 7 y 8 por ciento anual como efecto de los niveles de inversión pública y privada y se espera que para la presente gestión se mantenga ese nivel de crecimiento.

“Hace años hicimos declaraciones sobre qué sectores deberían desarrollarse en el área privada. Y en ese sentido no encontramos una posibilidad de ‘burbuja inmobiliaria’ toda vez que existe demanda de sectores sociales medios (clase media) que está insatisfecha”, pues el segmento de los departamentos de lujo, no es un mercado interesante, son los sectores medios de la sociedad que se interesan por los inmuebles.

Pero tampoco el economista Gonzalo Chávez, se anima a decir lo contrario, se queda tibio a la hora de definir la situación de una posible “Burbuja inmobiliaria”, debido a que encuentra elementos débiles y datos incompletos para definir si aún seguimos en el Boom de la construcción o hay una tendencia a la “Burbuja”.

BAJA VENTA DE ACERO

Mientras que los importadores de materiales, particularmente acero o fierro, anuncian que durante los últimos meses bajaron los requerimientos de este material, clave para todo tipo de construcciones “Para esta gestión estamos observando que bajaron los pedidos, porque advertimos que se ha desacelerado la economía nacional e internacional y nos está afectando de manera indirecta. Pero no estamos parados y todavía existe la confianza como para seguir invirtiendo en materiales de construcción”, recientemente dijo Waldo Heredia, gerente de la importadora de acero Las Lomas de la ciudad de Santa Cruz.

Por su lado, Esteban Eid Mendoza, gerente de la importadora también de acero turco, precisa que se mantienen los pedidos en el mercado y pese a eso esperan crecer en el mercado.

Ambas importadoras manejan grandes cantidades de stock en el mercado del fierro para la construcción, pues sus ventas podrían formar algunos indicadores del crecimiento de las construcciones. Lo que en cierta forma daría un parámetro del movimiento de pedidos de materiales, aunque no es el único, son muchos los materiales que se requieren para construir, pero el fierro es la base.

CENSO DE CONSTRUCCIÓN

El Censo de Construcción, realizado por la Cámara de la Construcción de Santa Cruz, hasta mediados del año 2015, en las ciudades de La Paz, Santa Cruz y Cochabamba, podría estar fácilmente en construcción 3 millones 551 mil metros cuadrados. La Paz representa el 26% de este total, con 924 mil metros cuadrados y ha crecido en un 21,69% en el periodo 2014 y 2015.

En el caso de Santa Cruz, la tasa de crecimiento entre ambos años es mucho mayor y llega a 25,68%, además su participación también es más elevada con 57,6% (2 millones 47.000 dólares metros cuadrados construidos).

En el caso de Cochabamba, los metros cuadrados construidos decrecieron en un 13,24% y representa tan sólo el 16,5% del total. Los datos del Instituto Nacional de Estadísticas (INE), corroboran la tendencia positiva hasta 2012, con un total de 4.796 permisos de construcción otorgados por los municipios, pero posteriormente se produce una reducción de en torno de 1.000 permisos para el periodo 2013- 2015.

Gonzalo Chávez, considera que la diferencia entre ambos datos anteriores puede deberse a que el Censo es una fotografía (stock de obras en construcción) y que los permisos de construcción son una película (variable de flujo).

“Respecto a la demanda en Bolivia, el censo muestra que el 52,3% de las personas censadas no cuentan con vivienda propia (alquilada, anticrético y prestada), siendo Santa Cruz y La Paz donde hay un mayor potencial de compra.

Este es un mercado muy interesante, de ser explorado por las empresas constructoras. Entre la intencionalidad de compra, el censo muestra que la mayoría de las personas quieren comprar una vivienda. En Santa Cruz el 72,3%, en La Paz el 51,7% y el 28,8% en Cochabamba. En relación con la forma de compra de las viviendas, prevalece la intención de buscar créditos en el sistema financiero. Esa tendencia es mucho más fuerte en Santa Cruz y en La Paz”.

CRÉDITOS PARA LA VIVIENDA

El experto estima que en sintonía con los requerimientos de las personas, el crédito a la vivienda de los bancos privados ha aumentado significativamente a partir de 2012. Este hecho se explica por la regulación de las tasas bancarias para préstamos hipotecarios que benefician a los hogares, y por el elevamiento de la necesidad de contar con un capital inicial para obtener un préstamo.

Analiza que entre 2006 y 2015, el crecimiento del PIB de la construcción ha estado por encima del producto nacional. En efecto, en dicho periodo el sector de la construcción creció a una tasa promedio de 9%, casi el doble del PIB boliviano (5,4%), aunque cabe resaltar que en los años 2014 y 2015 el ritmo de crecimiento del sector fue menor que en periodos pasados. Por ejemplo, en 2015, cuanto el PIB nacional crecía a 4,85%, el producto del sector aumentaba tan sólo 5,36%. En el 2013, el producto nacional crecía a 6,8%, contrariamente al PIB de la construcción, que subía al 10,68% al año. Es decir, se observa una ligera desaceleración en los últimos años.

Desde una perspectiva más analítica, el excelente desempeño del sector de la construcción podría ser resultado de un boom económico, pero también podríamos estar frente a una burbuja inmobiliaria. Esta es una de las preocupaciones más importantes de las empresas vinculadas al sector, pero también de las autoridades del sector público.

BOOM CONSTRUCTIVO

Un boom en el sector inmobiliario se presenta cuando existe un déficit habitacional en la economía y, paralelamente, se produce una mejor distribución de los ingresos. Ambos fenómenos producen un aumento de la demanda por viviendas, a la cual reaccionan las empresas constructoras incrementando la oferta de departamentos y casas.

BURBUJA

Contrariamente, afirmó que una burbuja inmobiliaria se desarrolla cuando la demanda habitacional o parte de ésta tiene un carácter especulativo; es decir, si las personas o empresas demandan casas o departamentos no para habitarlos, sino para buscar rentas futuras sobre los activos; es decir, ventas posteriores con ganancias de los inmuebles.

Si la demanda artificial desaparece, se produce un colapso del sector y el valor de los activos habitacionales cae abruptamente. Para que exista una burbuja inmobiliaria generalmente se deben presentar las siguientes condiciones: a) dinamismo en el sector de la construcción, que en el caso boliviano parece explicarse por la necesidad de atender a una fuerte demanda por viviendas; b) débil supervisión crediticia, que no es el caso en Bolivia, donde más bien existe una fuerte regulación por parte de la ASFI; c) exceso de liquidez y bajas tasa de interés en el sistema bancario. Esta condición está presente en el caso boliviano; d) fuerte demanda de inmuebles para especulación, situación originada en las bajas tasas de interés pasivas en el sistema bancario que impulsan a la gente a invertir en la compra de viviendas (Inversión en ladrillos y tierra).

Esta condición parece estar presente en los estratos altos de los consumidores para vivienda de clase media y populares la demanda parece ser muy dinámica y real.

Lamentablemente no puedo responder de manera -reflexiona Chávez- contundente si estamos frente a una burbuja o boom. Se necesitan más datos, que el Gobierno y el sector debían comenzar a recoger, por ejemplo, el precio y valor del alquiler de las viviendas. Con esta información se requiere realizar estudios actualizados que muestren cuál es la relación y consistencia de la evolución de largo plazo del precio real de las viviendas con la evolución el PIB real per cápita, la tasa de interés real promedio de créditos hipotecarios y costos de construcción.

No obstante que este tipo de información podría ayudar a ser más cautelosos a los bancos y al Gobierno a la hora de promover el crédito, por ejemplo, desafortunadamente la ciencia económica es muy limitada para realizar proyecciones en estos temas y sólo se sabe si se está en una burbuja cuando ésta revienta.

OTRA VERSIÓN

Para Rodrigo Querejazu Palmentiere Master en “Economía, en el 2012, ya había detectado esta situación, anunciando que la construcción registró un inusual crecimiento en Bolivia como resultado del momento de estabilidad económica del país: liquidez monetaria que viene de las exportaciones que se han visto favorecidas por los precios extraordinarios de las materias primas, las remesas de los emigrantes bolivianos en el exterior y la liquidez del sistema financiero y bancario con bajas tasas de interés.

Asimismo, son causas adicionales la importación de productos chinos acabados a bajos precios y la creciente demanda de vivienda por parte de matrimonios jóvenes de clase media y alta.

Agregó en esa oportunidad que ese crecimiento de la construcción “También se debe a la flexibilidad laboral del sector constructor, a la falta de opciones para la inversión productiva e incluso se cree que podría deberse a la inyección de recursos originados del lavado de dinero del narcotráfico”.

El mercado inmobiliario vive un estado donde los precios de los inmuebles y la mano de obra de construcción elevaron sus precios, principalmente en el eje troncal del país: La Paz, Cochabamba y Santa Cruz. Como consecuencia, la especulación por la demanda en bienes inmuebles disparó los precios inmobiliarios en toda Bolivia en hasta un 100% del precio real de hace 5 años.

“El crecimiento del sector constructor se ve reflejado en la expansión de la industria cementera en Bolivia, la cual registra un crecimiento sostenido desde 2003, mientras que en los últimos 3 años el crecimiento se mantuvo en cifras del 13,4%, 9,6% y 9,8%, cifras mayores al crecimiento del PIB (Producto Interno Bruto). (El 72% del cemento es vendido en el eje troncal del país). Esta burbuja especulativa está compuesta por personas que “genuinamente quieren comprarse una casa” y por otras que la compran como una forma de inversión y de generar rentabilidad con dinero que tiene ocioso”.

SIN RESPALDO

Querejazu, dice llamar la atención que “siete de cada diez personas (al 2012) adquirieron departamentos al contado y sin respaldo de alguna entidad financiera”. Son frecuentes los casos de personas que compran los departamentos en la etapa de construcción beneficiándose con descuentos cercanos a una cuarta parte de su precio final, con créditos hipotecarios de vivienda en buenas condiciones: plazo entre 20 y 25 años, tasa de interés bajos en algunos casos”.

Aunque durante este tiempo de préstamos o deudas bancarias a contraer por el ciudadano, tanto la empresa privada y menos la estatal podrían garantizar al ciudadano que se endeuda, tenga un trabajo permanente y seguro por semejante tiempo de pago.

En algún momento se espera el punto de inflexión donde la curva de precios iniciaría su descenso. Sin embargo, no se sabe exactamente cuándo.

Mientras que el economista Sergio Marcelo Cerezo Aguirre para el 2013, sostenía en los últimos años Bolivia efectivamente ha experimentado un boom en el sector inmobiliario surgiendo de la interrogante sobre si este fenómeno responde a fundamentos de la economía o si se trata de una burbuja especulativa.

El análisis de co-integración proporciona argumentos para no apoyar la presencia de una burbuja, es decir, se probó que la evolución de largo plazo del precio real de las viviendas ha estado en torno a su equilibrio, el cual está determinado por variables fundamentales (PIB real per cápita, tasa de interés real promedio de créditos hipotecarios y costos de construcción).

La segunda metodología que mide la especulación a partir de indicadores que emplean el crecimiento histórico del precio de las viviendas, muestra que no hay suficiente evidencia para aseverar la gestación de una burbuja inmobiliaria ya que las variables fundamentales del precio de las viviendas han tenido mayor implicancia que las medidas propuestas para capturar la especulación, las cuales incluso en la mayoría de los modelos resultaron ser estadísticamente no significativas.

La presencia de burbujas es preocupante pues estas están asociadas con algún tipo de desequilibrio en la economía o con alguna eventual crisis posterior. De hecho, la histórica muestra que al colapsar, la burbuja produce daños considerables a la economía puesto que es muy probable que en algún momento insospechado se revienten bruscamente, es decir, que los precios retornen a valores más acordes con una situación de equilibrio. Ajuste que puede tener consecuencias severas para la economía y el bienestar de las economías, concluye Cerezo.