“Un dolor de cabeza” las deudas de mantenimiento

Entre el 15 a 20% de los propietarios de edificios y condominios de la ciudad no pagan o quedan en mora en el pago de mantenimiento en muchos casos meses y hasta años, perjudicando a la mayoría de los habitantes que se ven afectados por unos cuantos que incumplen con su responsabilidad y cobrarles es todo un drama. Los administradores de los edificios o quienes se encargan de cobrar los gastos de mantenimiento, tienen varios problemas en su función, razón por la que se puede observar varias listas de deudores en letreros de todo tamaño y forma en las entradas de los edificios o en los ascensores, intentando persuadir a los morosos de cumplir con sus pagos colectivos.

ALTO PORCENTAJE

Una encuesta a los encargados o administradores de edificios, revela que entre 15 a un 20% de los residentes no logran cancelar el mantenimiento mensual debido a muchas razones y argumentos de los dueños de propiedades horizontales, por ejemplo: falta de dinero, se dejan vencer y se acumulan las cuotas, otros se ocultan, un mínimo sector deja su propiedad vacía por viaje. En otras palabras, no les gusta pagar ese rubro.

Un 5% cancela sus expensas, pero que no lo hacen de manera puntual sino circunstancial o caso contrario cada dos meses, pero no puntualmente. Mientras que el 15% hace lo imposible por no pagar y seguir postergando el pago de los servicios básicos de mantenimiento, especialmente en condominios y edificios.

NECESARIO

La provisión de pagos es necesario para mantener el inmueble, en este caso se trata de edificios y condominios, muchos gastos se relacionan con el mantenimiento: como el seguro de la infraestructura, honorarios del administrador, portero, consumo de agua, energía eléctrica en áreas comunes, motores de bombeo de agua a los tanques, mantenimiento de ascensores por solo citar algunos, luz eléctrica de áreas comunes.

De un total de 45 edificios y condominios encuestados, los administradores o encargados, admiten que un 75 y 80% cumplen con los pagos en las fechas establecidas, pero que el resto tiene diferentes argumentos para no hacerlo “la mora en muchos casos es por años” explica don Ramón Uzquieta, encargado de hacer cobros en un edificio del centro de la ciudad de La Paz.

“SE ENOJAN Y MOLESTAN”

Advierte que los propietarios se enojan y molestan, porque cumplan con las expensas “se enojan, no te dan chance a cobrarles o evitan chocarse con los encargados de la recaudación. Entonces nos vemos obligados a colocar letreros en las entradas de los edificios”, sostiene. Supone que habría que eliminar el término Mantenimiento Común y de los reglamentos “debemos hablar siempre de gastos comunes”.

Mientras que la Sra. Lidia Campe, afirma que la distribución de las deudas por pagar, se hacen de manera justa, en muchos casos y que si alguno deja de pagar no se puede cancelar el mantenimiento y menos el agua “por lo general es lo que se paga. El monto es prorrateado por el servicio de porteros, limpieza, administrador, seguridad en otros casos. En realidad, es otro alquiler que deben pagar los dueños”.

¿GASTOS COMUNES?

Los gastos comunes son para todos los propietarios de manera igual (salvo en algunos casos se paga por superficie), sin ningún tipo de discriminación y destinados a un mismo propósito. El pago es obligatorio, se trata de una obligación que nace por la titularidad real sobre una cosa determinada.

El gasto común es sinónimo de expensa sobre una propiedad sea ordinario o extraordinario se incluyen todos aquellos que se originan con la administración, conservación, funcionamiento y mantenimiento de los bienes comunes.

Los gastos que se realicen con el pago de las cuotas de gastos comunes deben beneficiar a todos los propietarios en general ya sea directa o indirectamente y no perjudicar como en algunos casos que deben iniciar juicios a los dueños para que cancelen los gastos comunes.

No hay que olvidar que con las expensas se paga luz, agua, gas, empleados, mantenimiento, administrador, otros gastos necesarios, y sin ellos el inmueble se hace inhabitable y se convierte en un peligro para sus residentes.

Algunos edificios incrementan el pago en un porcentaje, en caso de retraso. La morosidad de tales expensas sube en porcentaje convenidos, caso contrario una cuota fija, sobre el monto total de gastos comunes que dejan de pagar, más los gastos en que se incurra para el cobro de dichas expensas.

DISPOSITIVOS PARA COBRAR

Los encargados o administradores, anuncian que a los “morosos” la junta de propietarios por lo general envía comunicados y cartas para tratar de persuadir, y en caso de no abonar el monto adeudado, se podría iniciar un proceso legal.

“En algunos reglamentos internos en casos de no pagar la cuota de mantenimiento por tres meses consecutivos, el presidente de la junta de propietarios seguirá el proceso judicial, donde se podría solicitar al juez medidas cautelares que afecten el patrimonio del propietario deudor, como por ejemplo, embargo en forma de retención de sus cuentas bancarias o de algún bien que tenga el valor del monto adeudado, el cual sería objeto de remate al final del proceso judicial en caso de que no se cumpla con pagar la deuda”, firma Severino Churqui, que realiza la contabilidad de un edificio.

EN CASO DE COMPRA

Los abogados recomiendan que antes de adquirir un departamento, alquiler, anticrético, el interesado debe solicitar un estado de cuentas de los pagos de mantenimiento, con el fin de saber si existen deudas que recaen sobre el bien que desea comprar para no llevarse sorpresas después. No es el mismo caso cuando se adquiere una propiedad horizontal nueva.

REPERCUSIONES

Los administradores aseveran, que de no pagarse las mensualidades, se perjudica a un buen sector de los habitantes, debido a que no se puede cubrir los gastos y se arrastran los pagos.

Con el aumento de la morosidad, las reparaciones se van postergando, el mantenimiento decae y el edificio se deteriora prematuramente y luego se tienen que hacer cuotas extraordinarias, caso contrario las propiedades horizontales se deprecian y pierden su valor, aunque contrariamente los montos de mantenimiento son ajustados en porcentajes cada año.

En muchos casos la morosidad crece junto con el aumento de las expensas. Y estas se vienen encareciendo debido a una serie de causas.

Hay que agregar que el principal factor de este aumento, es el costo del sueldo de los encargados de la administración, que puede representar un ajuste también cada año, además de pagos de AFP, Caja de Seguro Social y otros, según indicaron los especialistas en administraciones y consorcios.

La tasa de morosidad es dispersa en función del barrio y el tamaño de las propiedades. Mientras en algunos edificios es nula, en otros es muy alta, según los datos cotejados en la encuesta.

Son pocos los edificios que tienen un fondo de reserva destinado a enfrentar contingencias vinculadas al mantenimiento del edificio, y en muchos casos sólo se atienden las de primera necesidad.

EN OFICINAS DEL CENTRO

Bajo este mismo régimen funcionan el cobro de mantenimiento de oficinas en el centro de la ciudad que gran parte están en alquiler, anticrético o caso contrario ocupados por los mismos propietarios y el panorama no cambia, pues la lista de morosos en el pago del mantenimiento es larga y casi constantes y en algunos casos con montos elevadísimos, provocando poner en riesgo el bien inmueble, ya que muy fácilmente pueden perderlo en un juicio ante el resto de propietarios.

DETECTANDO RAZONES DE LA MORA

-Porque perciben que su edificio está mal administrado.

-Advierten que se les cobra en exceso.

-Señalan no habitar en su departamento o no usan los servicios.

-Porque, finalmente, es difícil cobrarles.

-No tienen dinero para pagar.

-Se trata de algunos que tienen en anticrético o alquiler.

-Porque son tramposas algunas personas y actúan de mala fe.