La Ley de Alquileres

El inquilinato es con frecuencia conflictivo entre el propietario y el arrendatario. No toda vecindad es llevadera en términos amigables o de comprensión, más aún cuando media una relación contractual formal o tácita. Es una opinión general y repetida que en esta relación hay buenos y malos propietarios e inquilinos. La Asamblea legislativa dictó hace poco una Ley de Alquileres. Ésta al contraponer a las partes, parece no contribuir precisamente a la armonía.

El Código Civil que es la norma en la materia favorece al inquilino y desfavorece el arrendador. Éste tiene muy pocas posibilidades de recobrar la posesión del inmueble. El Código Civil limita el alcance de los juicios de desalojo: 1. Procede en los casos de adeudo del canon por tres meses consecutivos, bastando la amortización total o parcial; 2. Cuando el propietario y familia viven en casa ajena y 3. Cuando el inmueble debe ser demolido para una nueva edificación, previa autorización municipal, presentación de planos aprobados y otros requisitos. Las obras de simple mantenimiento no a dan lugar a la devolución del inmueble alquilado.

El desalojo en los estrados judiciales, por las causales mencionadas, en teoría es un trámite “sumario” y pese a ello insume por lo menos dos años para el retorno de la posesión. En este tiempo o más el actor de la acción debe resignarse a la pérdida de los alquileres que le corresponderían y no pocas veces debe invertir para poner la vivienda en buenas condiciones. Como se ve, la recuperación posesoria es ardua, y la indicada ley se hace poco real al impedir la ejecución del desalojo en la emergencia sanitaria actual. En cuanto a los locales comerciales: tiendas, almacenes, oficinas, restaurantes, etc., el Código fija que se cumpla el plazo y demás condiciones contractuales acordadas para la desocupación, pero tampoco es fácil la recuperación judicial en estos casos.

La Ley de Alquileres referida señala que si no hubo acuerdo de las partes sobre rebaja del alquiler y postergación del pago, el canon se reduce en el 50% a favor del inquilino y añade que el diferimiento se aplica desde el inicio de la cuarentena según el decreto supremo respectivo y se extiende hasta la finalización de la cuarentena “en cualquiera de sus modalidades”. Se trata de un plazo indefinido y por lo menos de muy larga duración, atentando contra los intereses del propietario. La Constitución Política establece la irretroactividad de la ley. Esta disposición incurre en retroactividad y se inmiscuye en el ámbito privado o de negocios privados, dejando un funesto precedente para la actividad privada y el derecho constitucional a la propiedad particular.

La condonación del impuesto fiscal a los inmuebles es un beneficio para un escaso número de estos bienes, como es de conocimiento general. Cuando dispone “beneficios impositivos” a los municipios a favor de los propietarios afectados, viola la Autonomía Municipal y es un recurso de tinte propagandístico político.